سرقفلی

⚖⚖⚖⚖⚖⚖


سرقفلی

انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است یا خیر
سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر (نفرسوم غیر از مالک و مستاجر) را دارد یا خیر


✅حق کسب پیشه و سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر را دارد
اما قانونگذار برای این واگذاری تدبیری اندیشیده است.
در اینجا اگر مالک رضایت دهد ، طبیعی است حق کسب پیشه را می توان به هر شخصی منتقل نمود بنابراین رضایت مالک حتما باید وجود داشته باشد .
در صورتی که از مالک اجازه کسب نشود از مواردی است که برای مالک حق تخلیه ایجاد می شود.
مالک به دادگاه مراجعه می کند و دادخواستی مبنی بر اینکه مستاجر من بدون رضایت من ، ملک را به دیگری واگذار کرده است ارائه میدهد . در اینجا پس از احراز انتقال به غیر ، نصف ارزش سرقفلی توسط کارشناس برآورد می شود و حکم به تخلیه در قبال پرداخت نصف حق کسب پیشه به مستاجر اولیه داده می شود و موعدی تعیین می شود تا ظرف یک مدت مشخص از تاریخ صدور حکم ، مالک ( مستاجر اول) نصف حق پیشه را در صندوق دادگستری تودیع کند که این حق به مستاجر دوم می رسد.
چنانچه مالک به هیچ نحو برای انتقال سرقفلی رضایت نداد ، مستاجر می تواند از طریق دادگاه سرقفلی را واگذار نماید یا خیر

✅ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر پیشنهاد داده است که زمانی که مستاجری نیازی به مورد اجاره ندارد و می خواهد مورد را به دیگری انتقال دهد باید دادخواستی در دادگاه با عنوان تجویز انتقال منافع به غیر را صادر می کند.یعنی از دادگاه می خواهد به او مجوز دهد که مورد اجاره را به دیگری واگذار کند. دادگاه مستاجر و مالک را به دادگاه دعوت می کند و به مالک عنوان می کند که آیا خود تان آمادگی خریداری سرقفلی را دارید یا خیر.
اگر خود مالک اعلام کرد که خودم خریداری می کنم ، مبلغ کارشناسی و زمانی برای پرداخت تعیین می شود اگر در زمان مشخص شده پرداخت صورت نگیرد به مستاجر مجوز داده می شود که مورد را به موجب سند رسمی به هر شخصی که بخواهد منتقل کند.
توجه داشته باشید تجویز انتقال منافع که از سوی دادگاه ارائه می شود تنها با سند رسمی باید صورت گیرد و نه با سند عادی. چرا که ممکن است شخص این حکم را بگیرد و اقدام نکند.
در قانون نیز مشخص شده است ظرف مدت ۶ماه به شخص ثالث منتقل کند و اگر در زمان تعیین شده انتقال با سند رسمی صورت نگیرد حکم ملغی می شود و مجوز از بین می رود.
بنابراین اگر مستاجری نیاز دارد مورد اجاره را به دیگری منتقل کند یا باید به مالک مراجعه کند و رضایت او را بگیرد یا از طریق دادگاه اقدام کند و به موجب ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر تجویز انتقال منافع به غیر را درخواست کند.

مسائل مالی مانند مالیات و ... برای ملکی که محل کسب پیشه و تجارت است برعهده چه کسی است؟

✅طبیعی است که اگر مالیات و عوارض ناشی از عین ملک باشد بر عهده مالک عین مستاجره است اما در بیشتر مواقع مالیات ناظر بر فعالیت های تجاری در ملک است بنابراین این مورد بر عهده مستاجر است.

آیا مالک می تواند به دلیل تغییر شغل مستاجر از دادگاه حکم تخلیه دریافت کند؟

✅ از موارد تخلیه ، تغییر شغل است. به عنوان مثال یک مغازه که قصابی است توسط مستاجر به عکاسی یا شغلی که هیچگونه ارتباطی به سرقفلی ندارد تغییر می کند. در واقع هیچگونه مشابهتی به یکدیگر نداشته باشد.
توجه داشته باشید در اینجا صنف کسب و کار ملاک نیست ، بلکه از نظر عرف دو شغل قبلی و فعلی باید مشابهت داشته باشند. اگر مشابهت عرفی وجود نداشته باشد و بدون اجازه مالک صورت گرفته شده باشد از موارد تخلیه محسوب می شود و هیچگونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

در صورتی که مالک قصد بازسازی ملک را داشته باشد اما مستاجر ملک را تخلیه نکند ، چگونه می توان از دادگاه حکم تخلیه گرفت؟

✅ اگر ملکی نیاز به تجدید بنا داشته باشد مالک می تواند به شهرداری مراجعه کند و از شهرداری مجوز ساخت را بگیرد و در موعد قانونی که زمان پروانه تعیین می کند به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تخلیه به لحاظ تجدید بنا دهد.
در این مورد نیز تمام حقوق مستاجر لحاظ می شود و دادگاه به کارشناس دستور ارزیابی می دهد و اگر حقی در کسب پیشه وجود داشته باشد حتما در نظر گرفته می شود و مالک ملزم به پرداخت آن حق به مستاجر است تا بتواند دستور تخلیه را از دادگاه دریافت کند.

⚖⚖⚖⚖⚖⚖

نادر شاه افشار قسمت 60

🛑 زندگی نامه نادر شاه افشار


🔺 پسر شمشیر ، سردار نا آرام


*قسمت شصت و نهم*


*نادر خسته است*


میرزا مهدی استرآبادی منشی مخصوص نادر (استر آباد نام قدیم شهر گرگان بوده) که یارِ غار ، و محرم اسرار نادر بود و در بیشتر مواقع در جنگ ها و در دربار در کنار نادر بود می گوید ، مدتها بود که نادر را می دیدم که در لاک تنهائی خود فرو میرود و با چهره ای غمناک و افسرده ، ساعت ها به نقطه ای خیره می شود ، از مناطق مختلف ایران اخبار ناگواری پیرامون شورش و آشوب اقوام مختلف ایران بگوش می رسید ولی از نادر هیچ واکنش جدی مشاهده نمی شد


شب ها بسیار کم میخوابید و به مشروبات الکلی پناه برده بود و ناراحتی های جسمی و روحی حتی برای لحظه ای گریبان (یقه) او را رها نمی کرد ، از شش سال پیش که دستور کور کردن پسرش را داده بود بسیار خشن و نرمش ناپذیر و تندخو و غیر قابل پیش بینی شده بود


روزی از روزها پس از حضور در پیشگاه قبله عالَم و گزارش های روزانه ، جرات بخرج دادم و خود را به پای اعلیحضرت انداختم و به ایشان گفتم که با این رفتاری که در پیش گرفته اید اداره کشوری به پهناوری ایران زمین چگونه ممکن خواهد بود ، اعلیحضرت مدتی خیره در چشمان من نگاه کرد و گفت


پس از سال ها ، شبی از شب ها که به خواب رفته بودم در عالَم رویا خود را در همان تالاری دیدم که سی سال پیش ، آن پیرمرد مهربان شمشیری را از طرف حضرت علی علیه السلام بمن بخشیده بود ، در خواب دیدم اثری از مهربانی در چهره پیرمرد نیست و او با حالتی سرزنش گونه و شِماتت آمیز مرا می نِگرد و بدون اینکه چیزی بگوید رو به من کرد و گفت


هنگامی که این شمشیر برای پاسداری از جان و مال و ناموس ایرانیان که از اطراف و اکناف عالَم ، دچار ظلم و ستم شده بودند به تو داده شد متعهد شدی که حق آنرا اداء کنی ولی تو با غرور و تکبر ، از جاده انصاف و حق خارج شدی و ظلم و ستم را به نهایت رسانده ای و اینک نیز لیاقت داشتن این شمشیر را نداری و بدنبال آن ، بدون اینکه حرفی بزند با تندی و ترش روئی شمشیر را از من گرفت و مرا در آن تالار بزرگ تنها گذاشت و رفت


میرزا مهدی خان استرآبادی ادامه میدهد که نادر گفت ، حال پس از دیدن آن رویا و خواب احساس می کنم هیچ توان و انگیزه ای برای اداره این سرزمین پهناور ندارم ، دلم میخواهد در گوشه ای بیاسایم ولی نگرانم که امور کشور را به چه کسی بسپارم


کشوری با طایفه و تیره های مختلف از افغان و ازبک و تاجیک و ترکمن و بلوچ گرفته تا طوایف ترک و لر و کُرد و بختیاری و لزگی و گرجی و داغستانی و عرب و عجم و غیره ، و با مردمی سرکش و پر توقع با دشمنانی فراوان و همسایگانی گرگ صفت را نمی شود به یکباره به امان خدا رها کرد ، نمیدانم چه کنم


همانطور که قبلا گفته شد پس از سوء قصد به نادر در جنگل های مازندران و کور شدن پسر ارشدش رضاقلی میرزا ، خُلق و خوی وی از اساس و بنیاد ، دگرگون شد و افراد بسیاری از اطرافیان وفادار به او که اتفاقا خدمات زیادی هم در کارنامه خود داشتند به اندک سوءظن و بدگمانی که به جان نادر افتاده بود با خشن ترین شکنجه ها به دست جلاد سپرده می شدند و به بدترین وضع ممکن سلاخی می شدند


اطرافیان لشگری و کشوری ، هنگامیکه به حضور نادر می رسیدند به هیج وجه امنیت جانی نداشتند و هنگامیکه به دربار احضار و به حضور نادر می رسیدند قبل از آن ، با خانواده های خود خداحافظی می کردند و کلمه شهادَتِین بر زبان جاری می کردند (لا اله الا الله و محمد رسول الله) ، به اصطلاح کوجه و بازار ، اَشهَد خود را می گفتند


به دفعات زیاد مشاهده می شد نادر پس از استماع (شنیدن) گزارش فلان فرماندار یا حسابدار و فلان مامور مالیات و پیک حکومتی در صورت کوچکترین بدگمانی و اشتباه هر چند جزئی ، دستور قتل فرد بی نوا که در بیشتر مواقع هیچ گناهی هم نداشت و بعدا نیز بیگناهی اش به اثبات می رسید را قبل از بررسی همه جانبه صادر می کرد


نادر پس از بازگشت از هند و بدست آوردن غنیمت های بیشمار که بنا به تخمین صاحبنظران ، معادل سرمایه و دسترنج سیصد و چهل و هشت سال کشور پهناور هند بود به شکرانه آن پیروزی ، مالیات سه سال را به ملت ایران بخشید که تاثیر فراوانی در محبوبیت وی و آبادانی کشور داشت لکن هنگامیکه تعادل روحی خود را از دست داد فرمان جدیدی صادر کرد و دستور داد علاوه بر دریافت مالیات سالانه از مردم ، مالیات مُعَوّقه پیشین که بخشیده شده بود را نیز مجددا از مردم بگیرند


ماموران مالیات ، هنگامیکه نزد بازرگانان خُرد و کلان و روستاها و شهرهای مختلف می رفتند وظیفه داشتند که یا وجوه مالیاتی را بیاورند و یا سرِ مالیات دهنده بیچاره را ، زیرا نادر به ماموران خود دستور داده بود اگر کسی مالیات نپرداخت ، سرِ او را بیاور

بسیار اتفاق می افتاد که بخاطر وقوع سیل یا خشکسالی و تگرگ و توفان ، نقاطی از کشور حتی از تهیه آذوقه و مایحتاج زمستانی خود عاجز می شدند ولی ماموران حکومتی با خشونت تمام رفتار می کردند و در این رابطه عده زیادی از مردم یا کشته می شدند و یا از ترس مجازات و شکنجه ماموران ، ترک شهر و دیار می کردند و به نقاط دیگر و حتی کشورهای بیگانه مانند هند و عثمانی و غیره پناه می بردند و فرار می کردند


در بعضی از مواقع نیز مامورین وصول مالیات از موقعیت پیش آمده سوء استفاده می کردند و در صورت تامین نشدن خواسته های غیر انسانی خود از قبیل رشوه و دیگر نیت های غیر مشروع و گناه آلود خود ، گزارش تَمَرّد (سرپیچی) آن شهر و روستا و یا آن فرد ثروتمند را گزارش می کردند که منجر به بر باد رفتن جان و مال و حتی ناموس آن فرد یا روستا ، که به بردگی و کنیزی فروخته می شدند می گردید


تمامی این عوامل دست به دست هم داد تا در جای جای کشور پهناور ایران ، آتشی داغ و سوزان در زیر خاکستری ساکن و سرد تشکیل شود ، از آنطرف در دربار نادر نیز که هیچکس ، از جان خویش در امان نبود به فکر چاره افتادند و در این زمینه چند نفر از افراد با نفوذ دربار بنام های *موسی بیک و صالح بیک و محمدقلی خان* بطور پنهانی با یکدیگر هم قسم شدند تا به هر نحو ممکن و برای همیشه از وجود خطر آفرین نادر خلاصی یابند و در این رابطه منتطر فرصتی مناسب بودند


در این زمان در سیستان و هرات و قوچان و استر آباد (گرگان) و ترکمانان و چند شهر دیگر ، شورش های گسترده ای به وقوع پیوست و مردم ماموران وصول مالیات را کشتند و سر آنها را به مشهد نزد نادر فرستادند


پیکی که از قوچان خبر شورش مردم و قتل ماموران وصول مالیات را به نادر رسانیده بود بنام حسینقلی خان ، هنگامیکه به حضور نادر رسید و خبر را اعلام کرد ناگهان بی دلیل دچار خشم نادر شد و نادر که علاوه بر تبرزین و شمشیر زنی ، دشنه انداز ماهری هم بود در هوا چرخی زد و دشنه خود را از کمر بیرون آورد و آنرا بسوی سینه حسینقلی خان بینوا پرتاب کرد که دقیقا در سینه آن مرد بی نوا جای گرفت ، حاضران که از ترس زبانشان بند آمده بود بدستور نادر جنازه پیک مقتول و بیگناه را از نزد نادر بیرون آورده و هر کدام بسوئی رفتند ، نادر دستور آماده باش جنگی صادر و آماده حرکت بسوی قوچان شد تا شورشیان را سرکوب نماید


نادر قبل از اینکه بسوی قوچان حرکت کند تمامی همسران و فرزندان خود را به دژ مستحکم و غیر قابل نفوذ کلات فرستاد و فقط ستاره و یکی دیگر از همسران خود را بنام شوقی که دختر محمد خان قاجار بود را نزد خود در اردو نگهداشت


*روایت شوقی از خواب هراسناک نادر*


شبِ پیش از حرکت بسوی قوچان بدستور نادر ، خواجه باشی دربار ، شوقی را به خوابگاه نادر آورد ، شوقی می گوید


آن شب نادر خواب وحشتناکی دید که بدنبال آن سراسیمه از خواب پرید در حالیکه پیشانی اش از فرط عرق نمناک بود ، من او را آرام کردم و خواب پریشان او را ناشی از خستگی و هیجانات روزمره و اخبار ناخوشایند عنوان کردم و وقتی برایش ظرفی آبی آوردم به ایشان گفتم ممکن است استدعا کنم قبله عالَم چه خوابی دیده اند که باعث پریشانی شان گردیده ، نادر با اندکی مکث گفت


در ابتدای جوانی ، هنگامیکه حاکم ابیورد بودم شبی در خواب دیدم مرد بزرگواری که گویا حضرت علی علیه السلام بود شمشیری را به کمر من بست و گفت ، برو که کار ایران را به تو سپردم ، از فردای آن روز پیوسته بالا و بالاتر آمدم تا به شاهی رسیدم و در همه جنگ ها در صف اول نبرد بودم و از میان صدها تیر و نیزه و تفنگ پیش می رفتم و هیج آسیبی به من نمی رسید ، ولی امشب همان بزرگوار به خوابم آمد و شمشیر را با خواری از کمرم گشود و با تندی رو به من کرد و گفت *تو لایق این شمشیر نیستی*


برخی تاریخ نگاران بازگوئی این خواب تاریخی را به معیر الممالک (نخست وزیر وقت) نسبت داده اند ولی روایت شوقی همر نادر معتبرتر است *الله اعلم بما فی الصدور*


*پایان قسمت شصت و نهم*